周燕珉:老年居住建筑发展的前沿趋势展望
 

以下内容整理自周燕珉教授在2019清华老龄产业高端论坛上的演讲。

 

我国老年居住建筑的

发展现状与矛盾问题分析

 

近年来,开发企业投资建设养老居住项目的意愿还是比较强烈的。我们在平时的工作中经常能够碰到,很多企业都想打造规模相对较大的老年住宅、CCRC等项目,特别是在地价相对低一些的二三线城市,这种现象更为普遍。

市场上对于这种项目还是有需求的。

一方面,老年人有需求。已有很多专家分析过,五六十年代出生的一些老人已经或即将步入老年,作为老人当中的年轻群体,他们想要的是一套自己住着安全、方便、舒适的住房,而不是养老院的一张床位。老人对于老年住宅还是有需求的,特别希望有适老化的,并且随着年龄增长还能住得比较方便、安全的住宅。同时,老人也望资产能够保值,买一套住宅养老用,将来还可以传给子女,有这种心态的老人很多。

另一方面,企业也有这样的意愿,迎合老年人对住宅的需求对住宅产品进行创新。我碰到很多开发商都表示,想到未来自己也将成为老年人,挺希望用心做好老年住宅的,为现在的老人,也为未来的自己。还有一个原因是房地产已经进入白银时代,开发企业用传统的地产思维开发住宅也并不容易,所以都在谋求转型,而养老是一个很有发展前景的方向。一些开发商甚至不仅要开发养老项目,还要成为运营商,为业主提供养老服务。

但是现阶段,我们面向老年居住项目的政策尚不完善,尤其对于新建的老年居住项目体现得特别明显。首先在建筑类型上,老年住宅往往就通不过,因为养老项目大多享受了政府给予的地价优惠和一些补贴政策,只能持有和租赁,不得销售。住宅一般是销售的,只有公寓才有租赁的意味,所以目前开发很多项目大多属于老年公寓

老年公寓的常见租赁模式包括会员制月租制。其中月租制的问题主要在于建设成本回收困难。很多开发商发现,采用月租制的话帐怎么也算不过来,无论是开发普通住宅还是做青年长租公寓,都比老年公寓合算,所以就放弃了月租这条路。

会员制目前市场上也有很多种做法,一种是把它变成金融产品,另一种是以租代售,两种都存在问题。以租代售是一次性长期出租使用权,例如这个房子如果有30年产权就租你30年,跟卖是差不多的,但是这样操作是否合规目前还不太明确。金融产品现在也发明了不少,但由于政策不明朗,一不小心就可能与非法集资沾边,一些企业在走这条路时也是战战兢兢。

由此可见,现阶段大家都想做老年住宅,但又比较困难,有时候只能在法规的边缘试探

谈到老年住宅,咱们首先需要明确一个问题——“什么是老年住宅?这个概念一直界定得不太好,就连规范标准上目前也有些含糊。这里我们拿普通住宅老年住宅老年人照料设施这三类建筑来做比较,它们该如何区分?分别执行哪个标准呢?老年人照料设施现在已经非常明确了,在去年新出台的《老年人照料设施建筑设计标准》中有明确定义,我们平时说的养老院、福利院、敬老院和日间照料、托老所等属于这个范畴。普通住宅也有《住宅设计规范》与之对应。但是对介于老年人照料设施与普通住宅之间的这一部分,也就是我们常说的老年公寓老年住宅这类建筑,现在并没有专门的规范。之前有一个《老年居住建筑设计规范》,面向的是这类建筑,但现在已经废除了,暂时处于空缺状态。

目前在实际操作中,老年住宅和老年公寓要么执行普通住宅规范,要么执行老年人照料设施标准。老年人照料设施的标准比较高,老年公寓和老年住宅要想达标是比较困难的,而且需要浪费很多的资金,因此目前大家都按普通住宅的标准设计老年住宅,但普通住宅的标准对于老年人的考虑十分有限,并不能保证依照规范设计出来的住宅就真正适老。

老年住宅的概念不清晰、政策不明朗,主要是因为在操作层面上有两个基本问题没有考虑清楚。

第一个问题是如何保持项目的老年属性。开发一个老年住宅项目,如何保证这个项目销售给老年人家庭,如何保证产品始终为老人所用,是我们应该考虑的。否则有可能给老人设计的住宅销售出去以后实际上是年轻人在住,老人没住,这个养老项目就变味儿了。如何避免养老项目“跑偏”,成为传统地产项目,是政府、开发商和业主都特别担忧的事情。

第二个问题是如何避免炒房。老年住宅通常会享受到优惠政策,售价低于普通住宅,如果销售的是产权,可能存在低价买入高价卖出的情况,这就会扰乱市场秩序。老年住宅的设施设备成本要比普通住宅高,如果不给予优惠政策,售价会比一般住宅要贵,老人就更买不起了,这是一对矛盾。

目前老年住宅的支持政策尚不明确,已经出台的政策大多是针对老年人照料设施,也就是养老机构的,例如按床位给予一次性建设补贴等等。对于老年住宅就没有什么特别明确的政策了,虽然近年来也在探讨诸如共有产权之类的模式,但还不成熟,仅仅是小规模的试点,还没有大规模推行,北京市目前仅建成一例。

政府由于担心老年住宅项目跑偏、变味,给国家造成经济损失,给社会造成不良影响,因此目前对老年住宅建设还保持着非常谨慎的态度。

因此,老年住宅如何发展,还需要我们集中精力来探讨。在这个过程当中,发达国家和地区的发展经验能够给我们提供参考借鉴。例如日本、新加坡、中国香港把住宅的适老化设计写进了标准;瑞典、荷兰等北欧国家大力发展服务型的老年住宅;还有很多国家非常重视住宅的适老化改造。

从国外经验看我国老年居住建筑

的未来发展方向

 

我的研究团队通过查阅大量的国外文献资料,对日本和欧美国家的经验进行了梳理,总结出这样一个发展规律,简单来说就是下面这张图。

发达国家的养老居住模式可分为机构养老居家养老两大部分。随着人口老龄化程度的加深,机构养老的服务对象范围会逐步收窄,聚焦高龄、重度失能和认知症老人;居家养老的服务对象范围会逐步扩大,并且细分化,提倡从机构走向社区居家的原居安老模式,这是发达国家所倡导的理念。

让我们通过一组数据来看看日本近20年来养老居住模式的发展规律。日本从2000年开始实施介护保险制度,至今已有20年。这20年间,使用机构养老服务的介护保险认定者数量增长了1.8倍,而使用居家养老服务的介护保险认定数量增长了3.9倍,可以明显看出20年来养老居住模式的重心在向居家养老倾斜。

在机构养老方面,发达国家养老设施主要服务的人群有哪些特征呢?我们以美国和日本为例,看一组数据。2014年,美国65岁以上的人口比例为14.27%;护理院中,85岁以上老人占41.9%,认知症老人占50.4%,失能老人占比超过90%。由此可见,美国养老机构当中居住的老人具有高龄、失能、患有认知症等普遍特征。在日本,这一特征比美国更为突出。2016年,日本65岁以上的人口比例为26.56%;护理院中,85岁以上老人占62.7%,认知症老人占96.7%,失能老人占91.7%。目前,我国的养老机构当中还居住着部分自理老人,但随着时间的推移,我们很快也会发展到美国和日本那样的程度。

2018年,中国65岁以上的老年人比例为11.9%,预计到2025年,会达到美国2014年的水平;到2045年会达到日本2016年的水平。那时,我们的机构养老也会呈现同样的特征,高龄的认知症老人和重度失能老人将占绝大多数。

具体到我所从事的建筑领域,养老设施的建筑形式也会发生相应的变化,美国、日本等国家针对大多数入住老人患有认知症的情况,形成了小规模的组团护理设施。在我国养老设施的建设当中,也应尽早考虑到这种发展趋势。建筑的使用寿命能够达到几十年甚至一百年,但如果在最初进行设计的考虑不充分,将来改造起来会非常困难。

在居家养老方面,国外呈现出的是服务对象多元化、产品类型细分化的发展趋势。我国现在将60岁以上人群统一归为老年人,太过简单化了。实际上,每个人的身体条件、家庭条件、居住环境和支付能力等等都是不一样的,需要我们针对不同类型的老人创造适宜的建筑,提供匹配的服务,未来形成的产品会非常多元。

居家养老建筑未来有两个主要发展方向

一是既有住宅的适老化改造。一些家庭的住房由于存在安全隐患、缺乏适老化设计,已无法满足老年人的居住需求,需要进行改造。像日本就将六个基本的住宅改修项目纳入了介护保险的支付范围。

二是服务型住宅的建设。后面我将重点进行介绍。

日本从2011年开始推动服务型老年住宅的建设,第一年就建成了近9万套,发展至今的8年间平均每年建成3万套,每年的套数都在稳步上升。这种服务型住宅跟普通住宅非常相近,只是环境更加适老化,专门针对老年人群,并享有政策补贴。大力发展银发住宅而非机构养老床位,是日本近年来的主要方向。

荷兰著名的生命公寓也是服务型住宅的典型代表,在这个综合体中,楼上是适老化的居室单元,顶层还设有认知症老人组团,楼下是公共服务设施,包括餐厅、商店、日间照料等等。相比普通住宅,加强了适老化设计,增加了配套服务设施,缩短了服务距离,不论是老人的生活还是设施的服务都非常方便。

总结

 

通过分析国外养老居住模式和老年居住建筑的发展规律,我们可以看到,随着养老服务体系的日趋完善,机构养老的服务范围会逐渐缩小、更加聚焦,而居家养老的服务范围会增大、更加多元,二者的职能将日趋明确。

值得欣慰的是,在中国,城市中的住宅多为集合式住宅,居住密度较高,在较小的范围内设置一个服务站点,就能为很多老人提供居家养老服务,有利于缩短服务距离,提高服务效率,从这一点上而言,中国跟其他国家相比具有先天优势。

了更好地解决养老居住问题,我们希望今后能够进一步加强政策的层次性和针对性我国老年人口数量巨大,养老需求是多样化的,现在的配套政策一刀切,缺乏细分,不符合老年居住项目的发展规律和老年人的需求。国外经验表明,在入住护理院之前,老人会有很长一段时间处于能够自理或部分自理,同时又需要服务的状态,如何通过合理的建筑形式满足他们在这方面的需求,是政策制定者应该给予考虑的。

目前市场上的养老居住项目类型较为多样,今后我们还可能创造出新的类型,但整体的发展规律是一致的,那就是让老人在自己适老的“家”中接受养老服务。“家”的形式可以多种多样,在政策上也应与之配套,进行细分,鼓励多样化的养老居住形式。

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